論台灣房價:陳年病痛
■林子暉
2011年年初馬政府因應逐漸高漲的民意，協調各部會著手調控不動產市場，包含課徵奢侈稅及控管不動產放款資料等，甚至拋出社會住宅。雖政府動作頻頻，市場上對於打房是為調校房價或是打擊市場多有爭論。然而台灣都市房價問題從歷史脈絡觀察，冰凍三尺非一日之寒。
台 灣反高房價運動，首見於1989年8月26日「無住屋者團結組織」》號召上萬人上街，於全台房價最高的忠孝東路夜宿，以抗議在財團炒作下自1986年上漲 近3倍的房價。其主要訴求為住宅為基本人權，要求廣興住宅，平抑房價，同年政府開始擴大辦理國宅政策（註1），包含興建購屋與低率貸款等，並鼓勵民間參與 興建國宅。
但國宅政策不同於歐洲的社會住宅政策採以低價租賃的方式，而改以政府購地興建後售出，但售出後及不受政府控管，加上無搭配任何整 體都市規劃，國宅若不是淪為市郊空屋，便於菁華地輕易被轉售財團，大肆炒作。內湖的基河國宅、忠孝東路正義國宅轉售價位可達每坪上百萬，皆為血淋淋的例 證。
1992年後反高房價浪潮消退，無住屋者團結組織逐步淡出（註2），雖後續成立崔媽媽基金會與專業者都市改革組織（OURS），推動住 宅租賃價格控管制度與土地稅制的變革，但都備受房仲業者批評為阻礙房屋市場自由，其中尤以稅制進而牽動政治氛為，諸如1991年當時財政部長王建煊主張以 實際交易價格課徵土地增值稅，即因此導致王建煊下台。
縱觀台灣1991年至2010住宅政策改革都只聞樓梯響，雖不乏上述崔媽媽或OURs倡議提高房屋交易稅率以抑制炒作行為，同時要求政府提供合理的房屋租賃補助與購屋貸款。
但相較於90年代後房價平均年增率高達20％，甚至在新興都會區或大型公共交通建設周邊漲幅高達3到5倍仍為杯水車薪（註3），無法抵擋龐大不動產商機持續哄抬房價。
2008 年開始因應大選前後的政治氛圍，執政當局開始推動青年購屋貸款，但大台北都會區過高的房價不僅造成青年人無力購屋，豪宅林立與建商養地等現像也加深都市中 產階級的的不滿，2011年五都大選期間，進而出現社會住宅規劃的要求。在建商、政府與民間團體多方爭議下，內政部規劃於2011年12月於大台北（含新 北市）興建5處社會住宅提供無能力購屋者申請低價租賃。
但對於民間團體質疑興建戶數不足，配套不完善，或市場派學者質疑有浪費都市菁華地段與標籤化等質疑都未能妥善處理。
如 上述多如牛毛的政策與長達20年卻深陷困境的反高房價運動歷程，都深切體現既有的救濟式的住宅政策，如國宅政策與現有的社會住宅規劃，縱使有其人權價值的 道德高度，也仍難抵禦大型資本的戰略進攻與市場運作的片面合理性。如奢侈稅僅於片面抑制投機客仍難緩解，大型資本透過不動產交易積累資本，而社會住宅或購 屋貸款在市場機制度量下都是為資源浪費與違反市場自由。
也因此台灣住宅政策若真要對抗不斷上揚的房價與地價，跳脫救濟式政策，便要著眼於上述兩點：如何抑制大型資本與跳脫市場機制。
以 新加坡公共住房：組屋的例子而言，在政府有意識主導下，訂定完整的低價租賃及各級價位組屋販售。新加坡組屋早於1964年「居者有其屋」計畫展開，並設立 新加坡建屋發展局規劃並興建組屋，以完善的系統來統籌公共住屋之數量與分配，有高達8成（註4）的新加坡公民受益於組屋政策。諸如明確訂定購買或租屋者條 件：家庭收入較低者可申請低價租賃（註5），欲購組屋者有明確基本條件：必須組成核心家庭、無私人產業者及家庭總收入不得超過一定門檻即可購買遠低於市價 的組屋（註6）。以此機制將公屋資源精確的鎖定中、低收入家庭（註7）。
但新加坡公屋政策不僅於上述基本居住權維護，更進一步主導整體住屋 市場，很務實的面對可能出現的私人資本的介入。建屋發展局依住民不同的經濟條件興建組屋，鼓勵經濟條件改善的住民購買居住條件更好的組屋，並同時轉售二手 組屋。而在於興建居住條件較好的組屋，建屋發展局在有計劃的控管下讓私人資本進入，政府可介入建築的設計與售價訂定之過程，讓私人資本不至失控逐利。既面 對市場機制又逐步跳脫市場機制。
在上述公部門可充分主導的條件下，積極的在救濟式的住屋政策，作整體都市規劃。其都市規劃以公民社會的建構 為方針。諸如捨棄租糙的大型賣場或交通總站，而改以規劃適宜的公共空間及交通設施（註8），讓組屋社區既可發展其社群獨特的生活需求資源與社會網絡，更進 一步將多元族群納入社區居民的組成，挑脫公屋標籤化的窘境，形成社會文化資源。
新加坡公屋政策仍有許多弊病，諸如近年來大開私人資本方便之門，讓部分居住條件較好的組屋出現炒房與豪宅的社會問題。並且在新加坡的獨特政治氛圍下，無法進一步發展社區自治與公民政治意識。
但相較於台灣粗糙且被動的國宅與社會住宅政策，新加坡公屋政策在在回應上文兩點關鍵：跳脫市場機制與抑制大型資本。而其策略絕不僵化，而乃靈活的透過公共稅制支持的公積金（註9）與組屋社區規劃等爭取普遍公民認同，讓大型私人資本無法趁虛而入。
回觀台灣20年來篳路藍縷的住屋運動，公共化的住屋政策的願景何在？若不為整體翻轉，總在抗爭中被迫乞求私人資本的殘汁肉末，實為悲哀。
（台灣公共化協會理事）
註1：國宅政策始於民國65年（1976），民國78年未因應房價高漲之問題，開始擴大辦理，鼓勵民間參與。資料來源：http://ehi.cpami.gov.tw/Net/policy/policy.aspx?id=13
註2：無住屋者團結組織組織者李幸長於1992年立法委員選舉落選，無住屋運動進入沉潛期。資料來源：無殼蝸牛聯盟http://www.tmm.org.tw/snail/snail_02.htm
註3：台灣房價雖在1990年之後一度下滑，但自2010年富比士雜誌指出台灣房價平均每年漲幅約20％（雖此數據仍有爭議，但以大台北而言仍高於此）。
註4：新加坡政府提供79％的住民公共住屋，新加坡的住宅自有率近100％。
註 5：以2008年數據而言，月收入介於800到2,000元新幣（約合台幣1萬9,200～4萬8,000元）家庭一房組屋租金不得高於33元新幣（台幣 760元），二房組屋租金不得高於75元新幣（1,800元）。資料來源：http://house.people.com.cn/BIG5/98385 /98479/7107361.html
註6：以2008年數據，月收入低於8,000元新幣（約合台幣19萬2,000元）且無私人產業者才能申購組屋。資料來源：http://www.people.com.cn/BIG5/paper68/6048/603368.html
註7：單身人士在月收入一定限額以下，可購轉售任何類型組屋。資料來源：http://house.people.com.cn/BIG5/98385/98479/7107361.html
註8：組屋社區皆會規劃熟食中心及小型巴士站，另外也會規劃小型公園，並且公寓樓房中限定一定公設比例，讓住民可擁有足夠的個體空間，卻仍有一定的公共機能。資料來源：http://www.mediachinese.com/node/6212
註9：新加坡的公積金為新加坡所有公民都有個人儲蓄戶頭，由雇主提撥雇員月薪5％做為政府應用購屋津貼與興建公屋。
http://house.people.com.cn/BIG5/98385/98479/7107361.html
2011年年初馬政府因應逐漸高漲的民意，協調各部會著手調控不動產市場，包含課徵奢侈稅及控管不動產放款資料等，甚至拋出社會住宅。雖政府動作頻頻，市場上對於打房是為調校房價或是打擊市場多有爭論。然而台灣都市房價問題從歷史脈絡觀察，冰凍三尺非一日之寒。
其來有自
台 灣反高房價運動，首見於1989年8月26日「無住屋者團結組織」》號召上萬人上街，於全台房價最高的忠孝東路夜宿，以抗議在財團炒作下自1986年上漲 近3倍的房價。其主要訴求為住宅為基本人權，要求廣興住宅，平抑房價，同年政府開始擴大辦理國宅政策（註1），包含興建購屋與低率貸款等，並鼓勵民間參與 興建國宅。
但國宅政策不同於歐洲的社會住宅政策採以低價租賃的方式，而改以政府購地興建後售出，但售出後及不受政府控管，加上無搭配任何整 體都市規劃，國宅若不是淪為市郊空屋，便於菁華地輕易被轉售財團，大肆炒作。內湖的基河國宅、忠孝東路正義國宅轉售價位可達每坪上百萬，皆為血淋淋的例 證。
1992年後反高房價浪潮消退，無住屋者團結組織逐步淡出（註2），雖後續成立崔媽媽基金會與專業者都市改革組織（OURS），推動住 宅租賃價格控管制度與土地稅制的變革，但都備受房仲業者批評為阻礙房屋市場自由，其中尤以稅制進而牽動政治氛為，諸如1991年當時財政部長王建煊主張以 實際交易價格課徵土地增值稅，即因此導致王建煊下台。
現今依舊
縱觀台灣1991年至2010住宅政策改革都只聞樓梯響，雖不乏上述崔媽媽或OURs倡議提高房屋交易稅率以抑制炒作行為，同時要求政府提供合理的房屋租賃補助與購屋貸款。
但相較於90年代後房價平均年增率高達20％，甚至在新興都會區或大型公共交通建設周邊漲幅高達3到5倍仍為杯水車薪（註3），無法抵擋龐大不動產商機持續哄抬房價。
2008 年開始因應大選前後的政治氛圍，執政當局開始推動青年購屋貸款，但大台北都會區過高的房價不僅造成青年人無力購屋，豪宅林立與建商養地等現像也加深都市中 產階級的的不滿，2011年五都大選期間，進而出現社會住宅規劃的要求。在建商、政府與民間團體多方爭議下，內政部規劃於2011年12月於大台北（含新 北市）興建5處社會住宅提供無能力購屋者申請低價租賃。
但對於民間團體質疑興建戶數不足，配套不完善，或市場派學者質疑有浪費都市菁華地段與標籤化等質疑都未能妥善處理。
病因何在
如 上述多如牛毛的政策與長達20年卻深陷困境的反高房價運動歷程，都深切體現既有的救濟式的住宅政策，如國宅政策與現有的社會住宅規劃，縱使有其人權價值的 道德高度，也仍難抵禦大型資本的戰略進攻與市場運作的片面合理性。如奢侈稅僅於片面抑制投機客仍難緩解，大型資本透過不動產交易積累資本，而社會住宅或購 屋貸款在市場機制度量下都是為資源浪費與違反市場自由。
也因此台灣住宅政策若真要對抗不斷上揚的房價與地價，跳脫救濟式政策，便要著眼於上述兩點：如何抑制大型資本與跳脫市場機制。
以 新加坡公共住房：組屋的例子而言，在政府有意識主導下，訂定完整的低價租賃及各級價位組屋販售。新加坡組屋早於1964年「居者有其屋」計畫展開，並設立 新加坡建屋發展局規劃並興建組屋，以完善的系統來統籌公共住屋之數量與分配，有高達8成（註4）的新加坡公民受益於組屋政策。諸如明確訂定購買或租屋者條 件：家庭收入較低者可申請低價租賃（註5），欲購組屋者有明確基本條件：必須組成核心家庭、無私人產業者及家庭總收入不得超過一定門檻即可購買遠低於市價 的組屋（註6）。以此機制將公屋資源精確的鎖定中、低收入家庭（註7）。
但新加坡公屋政策不僅於上述基本居住權維護，更進一步主導整體住屋 市場，很務實的面對可能出現的私人資本的介入。建屋發展局依住民不同的經濟條件興建組屋，鼓勵經濟條件改善的住民購買居住條件更好的組屋，並同時轉售二手 組屋。而在於興建居住條件較好的組屋，建屋發展局在有計劃的控管下讓私人資本進入，政府可介入建築的設計與售價訂定之過程，讓私人資本不至失控逐利。既面 對市場機制又逐步跳脫市場機制。
在上述公部門可充分主導的條件下，積極的在救濟式的住屋政策，作整體都市規劃。其都市規劃以公民社會的建構 為方針。諸如捨棄租糙的大型賣場或交通總站，而改以規劃適宜的公共空間及交通設施（註8），讓組屋社區既可發展其社群獨特的生活需求資源與社會網絡，更進 一步將多元族群納入社區居民的組成，挑脫公屋標籤化的窘境，形成社會文化資源。
新加坡公屋政策仍有許多弊病，諸如近年來大開私人資本方便之門，讓部分居住條件較好的組屋出現炒房與豪宅的社會問題。並且在新加坡的獨特政治氛圍下，無法進一步發展社區自治與公民政治意識。
但相較於台灣粗糙且被動的國宅與社會住宅政策，新加坡公屋政策在在回應上文兩點關鍵：跳脫市場機制與抑制大型資本。而其策略絕不僵化，而乃靈活的透過公共稅制支持的公積金（註9）與組屋社區規劃等爭取普遍公民認同，讓大型私人資本無法趁虛而入。
回觀台灣20年來篳路藍縷的住屋運動，公共化的住屋政策的願景何在？若不為整體翻轉，總在抗爭中被迫乞求私人資本的殘汁肉末，實為悲哀。
（台灣公共化協會理事）
註1：國宅政策始於民國65年（1976），民國78年未因應房價高漲之問題，開始擴大辦理，鼓勵民間參與。資料來源：http://ehi.cpami.gov.tw/Net/policy/policy.aspx?id=13
註2：無住屋者團結組織組織者李幸長於1992年立法委員選舉落選，無住屋運動進入沉潛期。資料來源：無殼蝸牛聯盟http://www.tmm.org.tw/snail/snail_02.htm
註3：台灣房價雖在1990年之後一度下滑，但自2010年富比士雜誌指出台灣房價平均每年漲幅約20％（雖此數據仍有爭議，但以大台北而言仍高於此）。
註4：新加坡政府提供79％的住民公共住屋，新加坡的住宅自有率近100％。
註 5：以2008年數據而言，月收入介於800到2,000元新幣（約合台幣1萬9,200～4萬8,000元）家庭一房組屋租金不得高於33元新幣（台幣 760元），二房組屋租金不得高於75元新幣（1,800元）。資料來源：http://house.people.com.cn/BIG5/98385 /98479/7107361.html
註6：以2008年數據，月收入低於8,000元新幣（約合台幣19萬2,000元）且無私人產業者才能申購組屋。資料來源：http://www.people.com.cn/BIG5/paper68/6048/603368.html
註7：單身人士在月收入一定限額以下，可購轉售任何類型組屋。資料來源：http://house.people.com.cn/BIG5/98385/98479/7107361.html
註8：組屋社區皆會規劃熟食中心及小型巴士站，另外也會規劃小型公園，並且公寓樓房中限定一定公設比例，讓住民可擁有足夠的個體空間，卻仍有一定的公共機能。資料來源：http://www.mediachinese.com/node/6212
註9：新加坡的公積金為新加坡所有公民都有個人儲蓄戶頭，由雇主提撥雇員月薪5％做為政府應用購屋津貼與興建公屋。
http://house.people.com.cn/BIG5/98385/98479/7107361.html
發表文章
0 意見:
張貼留言